Tagovi

Studija o nekretninama koja iz mnogostrukih razloga zavrijedjuje paznju

. @zaphod --- jedno veliko hvala za link na taj pdf sa preporukom svakom da ga procita.

. http://www.hnb.hr/publikac/istrazivanja/i-020.pdf

U startu jedna zanimljivost.

Naime, zanimljiv je sami trenutak nastanka studije. U periodu kada se situacija vec dobro zahuktala, postojala je odredjena potreba za smirivanje (duse) prilikom latentnih naznaka - strahova oko razvoja cijena. Svakako se trazilo umirujuce faktore za opravdanje tog razvoja. To nije jedinstven slucaj i desava se u svim sektorima a narocito financijskom. Podsvijesna i psiholoska reakcija kroz koju covjek prvo trazi razloge zasto je IPAK u pravu, prije nego mora uvidjeti i sebi priznati da nesto ne stima.

To se prvenstveno odnosi na izlaganja pod tockom 2 koja imaju vise kvalifikacijska obiljezja nego kvantifikacijska.

Odgovarajuci gornjem navodu se kroz inace korektan pristup o vaznosti smanjenja kamatnih stopa i time pozitivnog utjecaja na razvoj trzista ne obraca pozornost na nominalno opterecenje kroz iste i time, unatoc smanjenju, opravdanosti investicije u smislu ukupnog troskovnika. Pored toga, otvaranje prema trzistima EU je predstavljeno, kako se i danas jos anticipira (slamka spasa), kao opravdanje za cijene koje na domacem trzistu nemaju ama bas nikakve podloge.

Da ne nabrajam, pored ova dva primjera ih ima jos nekoliko koji potkrepljuju "alibi - teoriju" koju sam spomenuo. Male naznake skepse mogu se iscitati iz statistike oko udjela stanova u kojima zive njihovi vlasnici. Po tome smo u vrhu navedenih zemalja sa 86%. Dakle bogata zemlja sa bogatim gradjanima, dok su primjerice Njemacka i Svicarska na apsolutnom dnu te ljestvice sa ispod 40%. Ali dalje od toga ne ide analiza jer je psiholoski kontraproduktivna.

Ovo moram citirati :

"........ Hrvatsko tržište nekretnina vrlo je dinamično kada je riječ o cijenama. Prema
hedonističkom indeksu cijena u Hrvatskoj su se cijene nekretnina u razdoblju od
1997. do 2007. godine povećale ukupno za 85,9%, pri čemu je taj rast bio najizrazitiji
u posljednje četiri godine. U drugoj polovini 2007. godine zabilježeno je usporavanje
godišnje stope rasta cijena nekretnina u Hrvatskoj, ali je ona još visoka
(9,1%). To bi se djelomice moglo objasniti usporavanjem godišnje realne stope rasta
stambenih kredita u Hrvatskoj tijekom 2007. godine, što je jedan od pokazatelja
smanjenja potražnje za nekretninama. Istodobno je u Hrvatskoj prisutan trend
blagog porasta nominalnih kamatnih stopa na stambene kredite stanovništvu, što
se može pripisati rastu europskih kamatnih stopa te pooštrivanju monetarne politike
u Hrvatskoj.........."

Ponovno se traze bilo kakva "pozitivna" opravdanja bez ijedne naznake na propitkivanje opravdanosti takvih cijena povodom dispariteta u demografskom razvoju, broju izgradjenih stambenih jedinica i razvoja cijena. Cesto se desava da ljudi od silnih stabala nisu u stanju prepoznati da stoje u sumi.
Pored toga se suprotno drugim tablicama i grafikonima, koji pokazuju razne usporedbe sa drugim drzavama, kod statistike financijske dostupnosti nekretnina u hrvatskoj ne pruza mogucnost komparacije sa drugim zemljama. To bi jasno prikazalo bijedu i suludost situacije u punom sjaju. Medjutim, opet kontraproduktivno.

Nekoliko misli prilikom daljnjeg citanja pdf-a.

Matematicki pristup izracunu je doista zadivljujuci i trud kojeg su autori ulozili u tehnicki pristup je izuzetan.
Pokusaj objedinjavanja i uvrstenja tolikog broja vrlo variirajucih i subjektivnih faktora u matematicku jednadzbu je za mene kao "obicnog smrtnika" velik zadatak i dostignuce.

Iako vidim i cijenim vrijednost takvih radova, slikovita je razlika izmedju pristupa teoreticara i potreba prakticara.
Dvije od, rijetkih, intuitivnih zanimljivosti su meni predstavljali podaci o :

.....a. deflacioniranim stambenim kreditima (slika 10, strana 18)

. koji jasno pokazuju da efektivna potraznja za stambenim kreditima nije rasla skoro nista od 2003. do 2007. g. sto je itekako alarmantan znak kod porasta cijena od preko 80%.

....b. Koliko je zabilježeni porast cijena nekretnina utjecao na prosječnu površinu kupljenih nekretnina?

. koji takodjer jasno pokazuje neprirodnu "deformaciju" trzista. Suprotno svakom zdravom trzistu, u kojem bi jace povecanje cijena - sa uvecanim disparitetom prema kupovnoj moci - neminovno povlacilo za sobom smanjenje povrsine po kupljenoj stambenoj jedinici, ovdje to nije bio slucaj sto upucuje na obiljezja "hyp-a" ili balona.

Moj osobni zakljucak. Trud autora je svake hvale vrijedan. Za prakticara se u tekstu nalaze dva podatka koji mogu, prilikom pravilne interpretacije i zdravo-razumskog (seljackog) pristupa spasiti glavu akterima u periodu objave studije i time su zlata vrijedni. Nazalost mi nije poznato da li postoje aktualizirane verzije iste ili slicne studije. Ako netko nesto zna, molim za link.

P.S.: Izlozenost banaka stambenim kreditima je zastrasujuca. Ja sam osobno pretpostavljao da je taj udio poveci ali ne i toliko ogroman. Ciscenje tog segmenta nam jos predstoji i siguran sam da ga ne mozemo zaobici. To naravno povlaci zestoko padanje cijena na trzistu za sobom. I to nista poput ovog kojeg smo vidjeli do sada, vec pravi odron !!

............ Pa da vidimo.

Komentari

Tko je glasao

kad vidim ovu znanstvenu studiju

posanem trenutno
0,3103

Tko je glasao

???

............. ????

" Onaj koji se zeli obogatiti u danu, bit ce objesen za godinu."

Leonardo Da Vinci

Tko je glasao

(manji od makovog zrna) ili o tezgarenju

Dobro je iznači sve načine kako kamatare oderati, pa makar samo plaćom informatičar/matematičar

Jedna preporuka svim takvim pametnim glavicama .....
Najnoviji trendi ndeksi (evergreen) neophodani za izračunavanje kretanja cijena nekretnina :

- Pranje love (cijena nije nigdje objavljena, interijer nasapunan – bankama beznačajan, nema kredita)
- Psihologija
- Boja fasade

Tek onda ide:

- Ritam izmjene planova
- Gledanje u planovima (zaštita zelenila i u namjenama postotak izgrađenosti)
- Kvaliteta stana (u zadnje vrijeme nema baš veze sa starošću, novi mogu biti apsolutno nekvalitetni -primjeri iz medija:padaju balkoni, fizika zgrade gora nego u starim kućama npr posove zgrade u španskom, cijedila se po prozorima para kao da su jednostruka stakla ....)
- Etažiranje ili bar mogućnost uknjižbe

PSIHOLOGIJA:

- Prvi red do mora
- Još malo pa nestalo
- To je samo za VIP kupce
- Nazivi (urbana vila, penthouse)

Prvi red do mora uvijek, iz početka, opet, ponovo i nanovo je palio,
Npr...
Prvi red zgrada uz Jarun...nekad davno, one kuće u nizu poznate kao spuštanje visine zgrada od Horvaćanske do sportsko-rekreativnog jezera (sa najboljom namjerom da dugo ostane široki zeleni perivoj sa okolnom individualnom gradnjom i gradnjom sportskih građevina), naglo su prije više od 10 godina (valjda te što spominješ 1997.) odsječene od tog jezera zgradama trokatnicama koje su se u hipu prodale kao prve do „mora“ po vrlo visokim cijenema (DM=€) za tadašnje bankovne kamate posebno – eto narode, napokon stigli slobodni krediti. Odmah nakon prodaje stiže ispred njih na strani južnog pogleda opet prvi red do mora, sad četverokatnice, sa tvrdim obečanjem prvog reda do mora – prodaju se u početku sa malim počekom u odnosu na prethodni prvi red...ali ipak više manje u hipu po cijeni cca 50% višoj .... ne lezi vraže, kad za par godina, hopla novi prvi red do mora...... i tako do 2007me

indeks JOŠ MALO PA NESTALO

ta je praksa stvarnog indeksa cijene držala vodu do prošle godine, a uvedena je netom kad je indeks "prvi red do mora" poprimio prve negativne predznake.
ljudima su sline curile na "zadnje" stanove po "svega" 2.750€ na Pešćenici - moje muke su bile znatne dok se neki prijatelji nisu na koncu ipak predomislili - danas ti isti zadnji stanovi ne idu ni po 1.400
ovaj indeks je stvarno bio uspješan i vjerovatno najzaslužniji za rastezanje ižvakane žvakalice do danas

ovaj indeks sa VIP kupcima i nije neka fora, ne ide ni horvatinčiću ni cesarčevoj (valjda su proprali po par stanova, ostalo je ostalo medijima tipa jutarnji da kenjuckaju kako se i u krizna vremana prodaju skupi stanovi.... Odnosno ovaj indeks se može uvrstiti u izračun, ali više manje u raznim vremenima kao ipak negativan, onaj koji budi sumnju, odnosno još gore - potiče na razmišljanje

pokoji penthouse se i prodao, ali u 90% je pranje i peglanje

BOJA FASADE

1. Bordo/bijela
2. Narančasto/drvo
3. Crveno/bijela
4. Breskva
5. Vanilija
6. Crna
7. .....

O onim manje bitnim temama za izračun cijene stana – planovima, kvaliteti, uknjižbi...nekom drugom zgodom, i onako nije (bila) bitna u onom uspješnom periodu od 1997 bar do 2004

p.s.

Da li se hedonistički indeks smatra indeks združene prevare urbanista/građevinara/bankara/laika kupaca ?

U glavnom, navijam za matematičare

(kad pričaš o odronu - napori oko red carpet culture, sapunica, big brothera...dali su rezultate u tome da taj odron se nije desio prije 5 godina nego nam tek sada stiže, naravno u 5x jačem naletu - zapravo, iskreno govoreći nije mi jasno kako je uspjelo to da sada - jedini odgovor: i široko po svijetu su ekipe prolupale)

Tko je glasao

najveći svjetski gnojni čir potpuno pukao

Prošle godine Dubai je mjesečno napuštalo oko 2500 ljudi, a iza sebe su 2011. ostavili više od 3000 automobila, od kojih su mnogi bili s ključem u bravi
http://www.vecernji.hr/vijesti/dubai-zatrpan-luksuznim-autima-cesti-osta...
ostao je još Baku
oni razni po americi pukli su odavno

Tko je glasao

Gledao sam tu studiju još

Gledao sam tu studiju još prije par godina, htio sam steći predodžbu o vrijednosti vlastite. Međutim, kad je procjenitelj rekao svoje, razočarao sam se. Ispalo je da mi nekretnina vrijedi jednako kao 2000-te kad je također vršena procjena. Zato ova studija HNB-a vrijedi tek kao statistika dok su zaključci, odnosno pojedine kvalifikacije vrlo upitne.

Zaključujem da se kvalifikacije i zaključci mogu primijeniti jedino na nove nekretnine i cijene od kojih najveću korist izvlače banke i graditelji a manje na već postojeće, odnosno starije. Tako je i na tržištu potražnja različita, za nove veća a za starije manja. Izuzeci u specifičnim područjima su mogući ali su to ipak izuzeci.

Zbog toga je moj zaključak da je potreban vrlo veliki oprez u pristupu nekretninama, pogotovo onih koji na preprodaji misle nešto zaraditi. Mislim da se baš i neće opariti.

Isplati se jedino graditi sebi, a i to samo ako ti je nužda i ako imaš vlastite novce (graditi bez kredita). Graditi sad da bi kasnije prodao po većoj cijeni je vrlo loš plan. Tko se omastio, omastio se. Više nema i neće tako skoro biti.

B-52

Tko je glasao

Isplati se jedino graditi

Isplati se jedino graditi sebi, a i to samo ako ti je nužda i ako imaš vlastite novce (graditi bez kredita). Graditi sad da bi kasnije prodao po većoj cijeni je vrlo loš plan. Tko se omastio, omastio se. Više nema i neće tako skoro biti....vrijedna primjedba...
...upravo iz toga bi trebalo krenuti u analize o svim nepokretnim imovinama.
Odvojiti pozicije, poziciju potrošača i pozicije profesionalaca kojima je to kruh.
Kada bi to tako bilo došli bi do toga da za onog tko kupuje/gradi za svoju potrebu, nekretnina ima vrijednost onoliku koliko ju koristi, ni više niti manje...sve te ostale kozmetičke vrijednosti koje im pripisuju su samo nakupine patetike i naših iracionalnih strahova i želja koje profesionalci lijepo iskorištavaju u svrhu prodaje svojih vještina.
Kao što niti zlato nema svoju vrijednost samo po sebi tako niti jedna roba nema tu intrinzičnu vrijednost izvan naše ideje o toj vrijednosti.
...dakle, danas kada za samo fizičko zlato kao materijal koristimo kao nominalnu vrijednost cijenu zlatnih certifikata, papir, jer se trguje certifikatima izdatima od banaka, opcija izdatih od fondova izlistanih i potvrđenih na burzama poput NYSE, investicijskih kuća....u stvari produkta kojim dobijamo potvrde koje možemo prodati nekome tko želi kupiti papirnato zlato dok u njega postoji povjerenje, ali postaju bezvrijedni kada svi požele te iste pretvoriti u fizičko zlato. Tek tada će se znati prava vrijednost kao materijala, kada se na tržištu pokaže koliki je stvarni interes za tom bazičnom vrijednošću i koliko ga fizički u stvari ima da pokrije interes.
Otprilike isto je s nekretninama i hiperprodukcijom istih, bez da izađu iz bilanci firmi i banaka na tržište imati će u sebi sadržane i sve nagomilane iracionalne vrijednosti koje smo im pridali sami i one pridate marketingom zainteresiranih profesionalaca.
One u upotrebi ionako imaju samo upotrebnu vrijednost. Dok se ne pojave na tržištu.
Kada bi se kojim slučajem desilo da se poklopi vrijeme ponovnog uvođenja zlatnog standarda, s marketiranjem nekretninskih portfolija...vjerujem da bi se za svaki "kvadrat" dobilo više od dvostruko manje količine zlata nego je svjevremeno uloženo u njih...
..ali to se neće desiti jer financijaši znaju dozirati pritiske na tržište...
Do tada će vrijediti samo slobodna procjena kupca, više ili manje racionalna.

Tko je glasao

što se tiče "kozmetičke

što se tiče "kozmetičke vrijednosti koje im pripisuju" (nekretninama), ponekad je i zabavno slušati zašto nešto vrijedi baš tako puno.

ako je stara kuća onda je ona dio povijest prošlog vremena, tradicije i romantike i zato ta oronula zgrada vrijedi 2000 eur/m2

ako ne novogradnja, onda je to novo moderno, sa svime što modernom čovjeku treba nije to kao one stare oronule kuće u koje treba puno uložiti da bi se u njima uopće moglo živjeti i zati vrijedi 2000 eur/2

ako je stedjnje stara onda je to solidna socijalistička gradnja, nije to oronula stara kuća a nije ni ova nekvalitetna gradnja i zato vrijedi 2000 eur/m2

cijena najma apartmana za vrijeme sezone na moru je viša zato jer apartman ima TV koji možeš gledati, iako su ljudi u biti došli gledati more.
a cijena stana u gradu za radnike je viša zato jer ima pogled na more iako ljudi u biti samo žele na miru pogledati nešto na TV poslije napornog radnog dana.

Tko je glasao

Sve ove komentare smatram ispravnim -

po mom skromnom misljenju.

To je u stvari fundamentalna analiza filozofskog pristupa (joj kako to zvuci pametno !! haha, sam se sebi divim :-)) )

No sasvim ozbiljno. Svi ovi navedeni primjeri, iznad i ispod mog komentara, su u stvari dio teze - jednog od mojih najdrazih filozofa Immanuell Kant-a - koji je, kako sam u raznim prilikama vec pomenuo, zakljucio da covjek nikad nije u stanju vidjeti objekt promatranja u svom izvornom obliku i izgledu vec samo njegovu sliku, stvorenu od njegovog uma. To povlaci za sobom opce poznatu cinjenicu da razni ljudi istu stvar vide i vrednuju razlicito. Tu istu nemoc ili deformaciju ljudskog uma naravno opet treci koriste za postizanje svojih ciljeva na nacin da utjecu na stvaranje takve umne preslike u njima odgovarajucem pravcu.

Kao jednu od primjena tog principa navodim sada jednu malo poznatu, surovu ali temeljnu definiciju turizma :

. "......Turizam je 90% iluzije i 10% provizije ! "

................

" Onaj koji se zeli obogatiti u danu, bit ce objesen za godinu."

Leonardo Da Vinci

Tko je glasao

dodatak......

Uostalom zbog toga sta ima iz gore navedenih razloga bezbroj mogucih valorizacija, od kojih svaka ima svoju subjektivnu opravdanost, ja pokusavam za sebe i svoje potrebe rijesiti tu dilemu na nacin koji sam prikazao u dnevinku o nekretninama. Bez zelje da nekog uvjeravam u ispravnost tog pristupa jer je zbog subjektivnih polaznih kriterija jednako korektan koliko i ne-korektan u ocima drugih osoba.

zaphod je dao poduzi komentar u dnevniku o nekretninama koji fenomenalno ilustrira tu cinjenicu o raznim osnovama za valorizaciju pod naslovom komentara : "tupilo od nekuzenja"

pozdrav

" Onaj koji se zeli obogatiti u danu, bit ce objesen za godinu."

Leonardo Da Vinci

Tko je glasao

sve tocno osim cijene..

sve tocno osim cijene.. smanji na 1300... da bi bilo do kraja korektno

:)

lunoprof
(Luna)

Tko je glasao

to je bilo prije par godina.

to je bilo prije par godina. znači sada je 1300, ali glavno da je spika ista.

Tko je glasao

Tržišni kriteriji

Najbolji pokazatelji trenutnog stanja prometa i vrijednosti nekretnina su:
- Porezna uprava (evidencija ugovora i ugovorenih cijena) - kvalitativno.
- Javni bilježnici (evidencija broja sklopljenih ugovora) - kvantitativno.
Nu, i jedna i druga kategorija kao etalon procjene, trpe mala odstupanja u procjeni trenutnog stanja iz subjektivnih razloga, koja glase:

1.)
"Pisani ugovori imaju manju cijenu od objektivno ugovorene, kako bi zajebo Državu za 1.000 € iz razloga poreza".
Čitaj: "Hrvatski zakon".
To je postao nacionalni šport, bez ikakvog razumnog razloga.
Ta navada datira iz razdoblja kad su porezi na promet nekretnina bili u jednom trenu i preko 20%.
Da je danas i 1% porez, psihologija/sociologija/psihijatrija ovog podneblja ostala bi ista.

2.)
Na cijenu realiziranog ugovora o kupoprodaji imaju izravni upliv i posrednici. Od kupca traže 3%, ali i od prodavatelja 3%, što smatram vrhunskim bezobrazlukom, koji ipak ima upliv na statističku cijenu.

Moje mišljenje:
Danas u Hrvatskoj ne treba kupovati niti prodavati ijednu nekretninu. Opasno je i za jedne i za druge. Počam od legitimacije kupca/prodavatelja do stanja u pravosuđu (čitaj ZK stanje).

Tko je glasao

Danas u Hrvatskoj ne treba

Danas u Hrvatskoj ne treba kupovati niti prodavati ijednu nekretninu. Opasno je i za jedne i za druge. Počam od legitimacije kupca/prodavatelja do stanja u pravosuđu (čitaj ZK stanje).
Slažem se . Plus stanje u urbanizmu. Kod nas je normalna pojava da skupo platiš stan na boljoj lokaciji u trenutku kad se useliš, a da bi se ta bolja lokacija uskoro pretvorila u raskopano gradilište, jer prostorni plan za tu lokaciju je vječna otvorena knjiga, dok se na koncu ne privikneš na činjenicu da ti je dizalica pod prozorom, a vrijednost stana se srozala za 30%.

Tko je glasao

ima li kakve veze možda i

ima li kakve veze možda i smanjenje proizvodnje potrošne robe i prebacivanje proizvodnje u druge zemlje veze s rastom cijena nekretnina?

dakle postoje neki novci u bankama i na računima ljudi i tvrtki koji zbog raznih razloga više nije isplativo ulagati u proizvodnju pa taj novac traži način da ga se potroši negdje drugdje, i onda kao sigurna investicija i zaštita od inflacije polako na scenu stupaju nekretnine, a što ih se više kupuje i ulaže u njih to im je i više cijena.

u vrijeme kad su se gradile tvornice i proizvodni pogoni i kad je bilo to isplativo nije bilo problema sa stanogradnjom i visokim cijenama, kriza i prebacivanje proizvodnje u Aziju tjera ljude da traže drukčija rješenja i mogućnost za zaradu na drugim mjestima, a kako znamo da kuće ne možeš kao pogone za proizvodnju premjestiti u kinu onda se lagano fokus prebacije na nekretnine, ali i druge stvari koje ne možeš prebaciti vani (zato imamo rast trgovine, pekarnica...).

slično je i s drugim stvarima, sad kad nema proizvodnje sad se pokušava zaraditi na prodaji obrazovanja, zdravlja, pravnih savjeta i slično. to je način kako društvo rješava probleme.

žalosno je to da što više nekretnine poskupljuju i cijenu rada je viša jer ljudima treba više za život i tako postajemo sve nekonkurentniji.

da postoji dobra perspektiva u pokretanju proizvodnje i zarade od nje kod nas i drugdje na Zapadu tada cijena nekretnine ne bi bila problem i vjerojatno bi države još i potpomagale jeftinu stanogradnju kao način povećanja konkurentnosti zemlje.

P.S. za one koji ne znaju konkurentnost se ne postiže samo smanjenjem poreza, otpuštanjima i smanjenjem plaća, to se može raditi i tako da se zadovoljavaju potrebe ljudi dobrim javnim uslugama i državnom politikom. ako imaš jeftinu hranu ljudi će biti zadovoljni i s manjom plaćom jer nije stvar samo u visimi plaće već što možemo s tom plaćom kupiti, slično je i sa stanogradnjom, obrazovanjem , zdravstvom, infrastrukturom, cijenom energenata, tečajnom politikom...

Tko je glasao

na tragu, u svijetu kakav smo oduvijek znali

magarac,

zanimljivo razmišljanje. jedno od mogućih objašnjenja financijskog kraha, meni najlogičnije, prebacivanjem realne proizvodnje u kinu, koja u financijskom smislu nije dostupna globalnom financijskom kapitalu, globalni spekulacijski kapital ostao je bez mogućnosti da ostvaruje velike profite (veliki profiti ostali su u kini, i na njihovom reinvestiranju se temelji uspon kineske ekonomije i društva)
u toj borbi komunističke partije kine i kapitalističkog wall streeta frustrirani genijalci našli su privremeno rješenje u spekulacijama, igri nekretninama, i kao što smo vidjeli izgubili su, ali budući su preveliki da bi propali, sanirani su na račun poreznih obveznika.
Ukratko, netko je uspio izbjeći nametnutu igru globalnih financijskih gospodara i poluvrijeme je završilo neriješeno
Od tada traje kriza, i od drugog poluvremena očekujemo ;
- A. ponovna regulacija banaka u americi, velikoj britaniji i eu, i ciljana reindustrijalizacija s naglaskom na nove tehnologije, uz pojačanu ulogu države. Tim putem bi htjeli nastaviti eu nijemci, pa bi usput nešto i podučili ruse, ali za veliku britaniju i ameriku ne dolazi u obzir, oni tu igru ne žele, pa i više od toga, prisiliti će eu i njemačku da promijeni kurs, odrekne se razvoja savezništva s rusijom.
- B. divlji ples financijskog spekuliranja, stezanje kaiša, ekstremna štednja, ukidanje socijalne uloge države, za razvijene, globalno deregulirano investiranje u treći svijet kao alternativu kini, dok se krizom ne uspije ukočiti kina i neglobalizirani dio svijeta . Taj je put rizičniji, ali uz ogroman kapital bogatih arapskih zemalja, za ameriku i britaniju puno logičniji. Nosi i sklonost da se agresivno koristi vojna sila, gdje se pruži prilika, jer je jedino vojna sila danas komparativna prednost koju amerika neglobaliziranom dijelu svijeta može nametati, kapital za to nije dovoljno jak,
Dakle, logika opstanka postojeće financijske elite, govori za
- pobjedu Romneya, ili kao lošija verzija prisiljavanje Obame na napad na iran
- napad na Iran s mnogo lijepih ciljeva; pacifikacija Irana, držanje pod pritiskom do pobjede cia verzije iranskog proljeća, skok cijena nafte, zarada direktna, i indirektna preko arapskih novaca u američkim i britanskim bankama, pad ekonomije kine koja ovisi o nafti, pad ugleda i snage rusije i kine koje ne mogu zaustaviti napad, a ipak se junače i suprotstavljaju, pritisak i pridobivanje indije, koja treba naftu, razbijanje suradnje rusije i njemačke, odustajanje od rješavanja izraelsko-palestinskog sukoba, na temelju koncepta dva naroda, dvije države i granice iz 1967.
ključ je u napadu na iran, i taj je napad već počeo, medijski, ekonomski, špijunski, specijalni, a gola sila bit će potrebna tek pri kraju, da se dokrače formacije tvrdokornih
u tom smislu rasprava se vodi između onih koji nemaju povjerenja u obamu, pa bi htjeli bombardovati preko izraela što prije, i uvući amerikance u sukob i onih koji misle da je za sada bombardiranje kontraproduktivno, jer će režimu barem na neko vrijeme učvrstiti, vratiti popularnost
neće biti smak svijeta, obrnuto, nastavit ćemo živjeti u svijetu kakav smo oduvijek znali
Ova jesen podsjeća, strateškom rasporedu na dva događaja
- u korejskom ratu, nakon kontraofenzive milijun kineskih vojnika, general MacArthur traži upotrebu atomskog naoružanja, američki predsjednik Truman mu to ne dozvoljava
- kubanska raketna kriza, hruščov pokušava postaviti ruske rakete na kubu, kennedy prijeti, rusi se povlače, kuba ostaje komunistička država
hoće li kina, rusija spriječiti napad na iran? kako?
U tom svijetlu budućnost je jasna, a nekretnine imaju vrlo uvjerljivu prednost pred bilo kojom papirnatom verzijom imovine

luka

Tko je glasao

U potpunosti se NE

U potpunosti se NE slazem.

Kada bih ja kao neka vrsta Napoleona osvojio npr Kinu, ucinio bih od nje upravo ovo sto je Kina danas i ne samo Kina.

Dajte ljudi malo stanite na loptu: http://www.ted.com/talks/peter_diamandis_abundance_is_our_future.html

Tko je glasao

pa neznam bas,

odlazak proizvodnih kapaciteta, odnosno preseljenje gdje god, predstavljaju prvenstveno trosak u prvom koraku i time ne pridonose bas infacioniranju cijena nekretnina. U nastavku je "business as usual", dakle ne vidim pozitivnu povezanost. U pravilu bi to trebao biti negativni faktor jer vuce cijene dolje za tzv "comercial estate" ili manje zvucno, poslovne prostore i pridonosi klizanju cijelog trzista. Pored toga se smanjuje kroz otpustanja ukupan prihod gradjanstva i time tjera "residential estate" po naski, stambene nekretnine takodjer na dolje. Ujedno, broj onih koji tu kad tad ostvaruju profite je na ukupan broj aktera na trzistu nekretnina zanemariv tako da spadaju u kategoriju statistickog suma. Jest da se kod njih radi mozda o velikim iznosima, no prvo, oni sigurno nece ulagati sve to na jednom malom podrucju da bi mogli eventualno utjecati na razvoj cijena, a drugo, ukupna sredstva koja prolaze kroz trziste nekretnina su tolika da cak ni pojedini veci ulagaci ne mogu na duzi rok (nekoliko godina) imati bilo kakvog utjecaja.

Drugi dio komentara bi spadao u diskusiju o monetarizmu i teoriji novca jer se naziva "asset price inflation". Koji su njeni pokretaci uvijeti i utjecaji su dovoljno opsirni za zasebnu raspravu.

Trece je psihologija. Nakon sta su ljudi vidjeli koje enormne zarade proistjecu kroz globalni financijski inzinjering, i napravili usporedbu sa prihodima iz proizvodnje, koja je utoliko vise rizicna jer veze sredstva na nesagledivo dug period, je skoro jasno da se odluce na tu igru dok se ne opeku posteno. Jedan od najvaznijih faktora kod procjene rizika je IZLOZENOST istom. Dakle ulozim, a ako vidim da ne ide kako sam zamislio ne mogu van. Dodatno opterecuje cinjenica da vec samo postizanje "crne nule" (break-even) kod takvih investicija traje dosta dugo i time je "rizik" jos veci. Kada bi pak prihodi bili "adekvatni" u usporedbi sa "manje rizicnim" nacinima ulaganja onda bi to bilo i opcija, ali ako razno razni "financijski malverzanti" obecaju i prikazuju prihode koji su jos i daleko veci a pruzaju mogucnost "nutra-van na brzinu" onda me takav razvoj ne cudi.

Po mom. Tek kad bankarstvo postane ponovo "dosadno", dakle u smislu sluzbe privredi i gradjanstu, onda ce tek stvari lagano krenuti na bolje po pitanju investicijskih trendova.

Kako su nekad govorili : "... Bankarstvo po principu 3-6-3. Uzmes novce po 3 posto, izdas ih po 6 i nadjes se u 3 popdne sa kolegama na partiju golfa. "

Tada je svijet bio uredu. Pocetkom ove godine jos, je - Josef Ackermann - predsjednik uprave a.d. Deutsche Bank izjavljivao da je cilj banke operativna dobit od 25% !!!!! na temeljni kapital.

Pa sad to usporedite sa 3-6-3. Daleko smo mi od tog slucaja.

...........

" Onaj koji se zeli obogatiti u danu, bit ce objesen za godinu."

Leonardo Da Vinci

Tko je glasao

cijene su rasle jer je bilo

cijene su rasle jer je bilo novca kojim su banke kreditirale kupnju nekretnina, sada padaju zato jer banke ne daju novce za kupnju nekretnina. cijena ovisi i o ponudi novca, to je bila i inflacija koja je bila posljedica tiskanja novca, pogotovo u americi.

i to je tako, tako cijene rastu. kad ljudima daš novce oni troše i to diže cijene.

naravno pitanje je zašto se cijene jednoga dižu više od drugoga i tu u priču ulazi i pitanje isplativosti i profitablosti.
ako netko vjeruje da se isplati ulagati u nekretnine više nego u proizvodne pogone tada će ulagati u nekretnine, nekretninski balon je posljedica smanjenja proizvodnje.

pogledaj što se događa u Kini, i kod njih je kao odgovor na krizu na Zapadu i smanjene potražnje za proizvodnim dobrima došlo do buma u gradnji nekretnina i do buma u cijenama nekretnina, proizvode se kuće i onda dobijemo čudnu situaciju da postoje ogrome količine stanova koje su prazne i veliki broj ljudi koji ne mogu kupiti stan a treba im.
slično je i španjolskoj i drugdje, proizvodile su se nekretnine, tamo se ulijevaju ogromni novci što podiže cijene nekretnina, a s druge strane iste su građanima nedostupne.

Tko je glasao

Postavke za pregledavanje komentara

Od 25. listopada 2017. godine na pollitika.com više nije moguće dodavati novi sadržaj (postove, komentare), niti je moguće kreirati nove ili se ulogirati na stare korisničke račune.
Odaberite svoje postavke za pregledavanje komentata i kliknite na "Snimi postavke" da aktivirate promjene.

Najkomentiraniji članci

Najviše ocijenjeni članci

Najčitaniji članci